在杭州招是生非、有杭州“隐形城投”之称的滨江集团，还是在深圳高深走过第八个岁首了。

2016年，一向固守原土的滨江耗资11.6亿元参加龙华区安丰工业区地块旧改模样。第二年，滨江与深圳爱义集团政策联结入股福田区、龙华区共三处旧改，滨江占联合公司65%的股权，其中龙华区的大浪街谈浪口村和浪口厂房旧改耗资4.85亿元。

数年往常了，滨江在深圳的4个旧改模样仅开盘了1个，即福田区的滨江爱义南边大厦，且这个大厦现时还有36套尚未备案。

至于其余3个模样，则各有各的难处。

安丰工业区旧改模样已在2018年拒绝，因原业主安远控股实控东谈主涉嫌行恶导致模样联结排除，滨江的拆借款无法收回继而酿成上市公司出现大额计提。《凤凰WEEKLY地产》考查了模样所在地，安丰工业区如今还在平时运行，无任何拆迁迹象，园区内职工也不线路滨江集团的存在。

大浪旧改则稍稍到手一些，不久前的5月24日，滨江集团在投资者互动平台上示意：“浪口城市更新模样中深圳尚华大厦预测本年下半年开动销售，旧屋村开盘时候现时不决。”《凤凰WEEKLY地产》在现场看到，尚华大厦早已封顶，也曾打出的“1”字头告白被红布装璜。售楼处已有使命主谈主员在上班，销售称“还在等指引的销售决议”。路对面的旧屋村已有施工单元进驻，目测还在打地基的阶段。

关于大浪旧改而言，不开盘大约是最安全的。本年5月，深圳的二手房量价仍在环比下落；新址方面，在大浪旧改所在的“关外”远郊地区，去化率仅个位数以至为零的楼盘比比齐是。要是真实到了开盘的那天，滨江在深圳靠近的或将是更大的挑战。

4个模样只消1个开盘

滨江爱义南边大厦是滨江在深圳天禀最佳的模样，它位于深圳福田华强片区的上步路边上，距离通新岭地铁站仅500米，东靠荔枝公园和多家政府单元。模样于2023年底拿证开动销售，总套数416套。

滨江爱义南边大厦 杨依依/摄

从现场来看，南边大厦现时正在装修终端阶段，售楼处的使命主谈主员先容大厦已一谈售罄。不外深圳市房地产信息平台上高慢，模样仍有36套“未备案”。滨江集团此前泄露南边大厦的总投资额是9亿元，按照26000元/平方米的肇始售价，这个模样要是一谈售完将入账约17.5亿元，利润可不雅。

照现时的情况，滨江在深圳的到手很有可能止于福田的这栋写字楼。

从滨江爱义南边大厦驱车1个小时，就到达了滨江的另一处旧改模样浪口村。浪口村模样包括村校正模样和厂房校正模样。

滨江爱义尚华大厦 杨依依/摄

厂房校正而来的是两栋纯办公产品的写字楼，为“滨江爱义尚华大厦”。尚华大厦现时已一谈封顶。售楼处的使命主谈主员告诉《凤凰WEEKLY地产》，其中一栋已回迁给原业主，滨江抓有的是售楼地方在的一栋。

别称住在隔邻的住户向《凤凰WEEKLY地产》表现，此前尚华大厦曾打出过“1”字头的告白（单价1万＋）。但《凤凰WEEKLY地产》考查当日从远方遥望尚华大厦，“1”字头的“1”已被红布装璜。

滨江爱义尚华大厦的告白被装璜。 杨依依/摄

“之前绸缪要卖，预测单价1字头，政府不让这步地作念宣传。要是要卖，照实是1字头的。”售楼处的使命主谈主员称，“模样还是达到不错销售的地步了，要等公司细则销售决议。”

岂论从地段、交通，照旧片区产业，尚华大厦与南边大厦险些是一丈差九尺。尚华大厦距离龙华区最热点的深圳北驾车也要半小时之久，距离最近的阳台山东地铁站有2.6公里，驱车要15分钟，距离大浪的营业中心也要2公里。

从隔邻的写字楼房钱水平，能对尚华大厦的将来窥见一二。距离尚华大厦500米的盛荟城创智产业大厦，在售价钱1.7万元/平方米。2.2公里外，一栋相同是工改而来的甲级写字楼“顺泰中晟大厦”，距离地铁站仅500米，2022年9月拿证，备案价钱3万元/平方米，出售的价钱降到了1.9万元—2.7万元/平方米。中介信息高慢，顺泰中晟大厦办公室出租的价钱，当今每平米每天仅7毛钱。

尚华大厦所处的浪口片区产业相对中低端，以电子零部件工场为主，城中村和老式工业厂房林立，事实上对写字楼的需求并不高。上述居住在隔邻的住户即是别称制造业的工场厂主。“咱们工场才5层楼，厂区开朗还靠着营业中心，不成能来这里来办公。”他说。

“大浪东（沈海高速以南-福龙路以东）的写字楼更多是贯串土产货升级需乞降政府产业招商引进企业需求，在企业降本大布景下，房钱下降、空置率进步，销售价钱受较大影响。”合一城市更新集团董事总司理罗宇对《凤凰WEEKLY地产》分析。

“深圳写字楼这类产品还是很饱胀了，况兼坐蓐制造业没必要去写字楼。它（尚华大厦）最佳的结局可能是区属、市属国企接过来纾困。”深圳某国企成立商的别称旧改业务部门职工称。

此前滨江集团曾示意，尚华大厦的预测总投资是8.15亿元。要是按照“1”字头的最高价1.9万元斟酌，减去一半的回迁面积，尚华大厦要是一谈售罄也只可回款约8.5亿元。加向前期千里淀的资本，这栋写字楼临了又可能会账面示寂。

滨江浪口村城市更新模样正在施工。杨依依/摄

尚华大厦的路对面即是浪口村的住宅模样，建成后将是滨江在深圳的第一处住宅模样。模样面积自己并不大，总建面19.9万平方米，还要配建一所九年一贯制的学校、一所幼儿园和公园绿地。《凤凰WEEKLY地产》在现场看到，施工单元已进场，现时仅处于打地基的景色，滨江最新示意这个模样“开盘时候不决”。

即使是住宅，浪口村旧改也不巧迎来了深圳商场的极寒技术。

龙华区是此轮深圳房地产商场下行的重灾地，最中心的深圳北片区还是从岑岭的10万+“大跳水”至如今的5字头。浪口村所处的大浪片区，在2023年11月曾出现了一处加推0认筹的新址楼盘；隔邻2023年9月开盘的银河星悦云邸折后4.41万元/平方米起，现时开盘已9个月，高慢还有大都房源是“期房待售”景色。

踩坑“工改”

总的来看，滨江与爱义集团联结的三处旧改模样还算是到手，仅仅碰到了商场问题。最“坑”的还要数与深圳安远控股的联结模样“安丰工业区”。

2016年11月28日，滨江集团与深圳安远控股偏激他关联公司签署联结条约，以11.6亿元的资金入主安丰工业区工改模样。

两年之后，安丰工业区地块的更外行续仍未办理，以至连前期模样审批手续都未落实，滨江才终于发现我方踩了一个大坑。

原本早在签署条约的前一年，安远控股的实控东谈主陈族远就卷入原广州市某官员的纳贿案，2015年12月，广西南宁中院的审判泄露了这一案件。

除了前期尽调出现紧要诞妄，滨江在安丰工业区项倡导付款方法上也出现了症结。左证其时的条约安排，由安远控股和新润先科老成安丰工业园项倡导前期使命，包括地皮使用权证的办理等。滨江集团则向安远控股提供本金11.6亿元的融资。

深圳合一集团的罗宇在此前继承媒体采访时就称：“滨江集团在这一工改模样上失败的原因，在于模样方团队莫得管控好成立过程，况兼模样还未开动，就过早地参加大笔资金。

”2018年9月，滨江集团与安远控股终了息争，模样联结条约排除，安远控股容许在2019年3月21日之前将滨江之前事先支付共11.6亿的信贷相沿清偿。但自后安远控股再次失信，滨江集团2023年的年报高慢，安远控股的拆借款仍有11.45亿元的余额。

这笔拆借款对上市公司的财报酿成了紧要损失，滨江集团按61.9%的比例对其进行了计提，坏账准备金达到了7.08亿元，占了公司2023年归母净利润的约三成。

安丰工业区 杨依依/摄

《凤凰WEEKLY地产》近日走进安丰工业区时，园区临近东横西倒，进口处是一家大型的废品回收站。连续往里走后，整洁了不少，园区以印刷厂、二手产物厂等低端产业为主，厂房均在平时经营。

这个被滨江砸了超10亿、于今血本无归的工业区，不见任何滨江的萍踪，通盘这个词园区也莫得任何拆迁的迹象。当被问及是否知谈滨江集团的名字时，园区多名保安对《凤凰WEEKLY地产》示意困惑并说：“不知谈是什么。”

2016年是滨江冲出杭州的“元年”。那一年，除了投资深圳的安丰工业区模样，滨江还从上海商东谈主仇瑜峰的中崇集团手中以7.98亿元收购了上海湘府模样10%股权，并经营共同成立上海湘府花坛三期模样。

滨江在上海碰到了和深圳相同的问题：遇东谈主不淑。上海湘府花坛三期模样泡汤，中崇集团爆雷无法清偿出资款。滨江集团2023年年报高慢，上海中崇滨江实业发展有限公司仍有9696万元的拆出款项存在。

比拟贸然公开拿地，滨江两次“出走”一线城市都选拔了更安妥的方式：与土产货企业联结。况兼滨江选拔的时机并不差，滨江进入深圳是在2016年和2017年。

“2017年深圳房地产商场虽说一般般，但阿谁时候一些成立企业照旧要拿项倡导，像吉兆业其时还在拿，那几年额外是外地成立商思霸占深圳商场，也很积极地进来。”上述深圳国企成立商职工回忆谈。

或是流年不利，或是尽调窝囊，滨江在两座城市，临了都被当地企业狠狠地坑了一把。

在那之后，滨江又把重点放回了杭州。2023年，滨江拿了33块地，一谈位于它的“好意思瞻念区”：杭州27块、宁波1块、南京1块、湖州2块、金华2块。截止2023年末，滨江集团地皮储备中，杭州占到了60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴等二三线城市占比25%，浙江省外占比15%。

浙江仍是滨江的人命线，2023年浙江区域营收占全体的91.79%，滨江连续稳坐2023年杭州楼市销冠，卖了1277亿。

但裁撤杭州以外，浙江其他地区的销售并不睬思。滨江在2023年年报中对嘉兴、台州、金华、温州等城市的模样均进行了计提减值。

本年5月的2023年度事迹发布会上，滨江集团董事长戚金兴示意，经营3年完成80%以上的去库存攻坚任务。

看来，滨江的好意思瞻念区也不再坚固了。